Loading...
HomeMy WebLinkAbout2013-06-28 City Council Agenda PacketCITY OF PALO ALTO CITY COUNCIL Special Meeting Council Chambers June 28, 2013 5:00 PM Council Member Kniss Participating from 1058 Main Street Cotuit, Mass. 02635 Council Member Klein Participating from Mayflower-Renaissance Hotel 1127 Connecticut Avenue NW Washington, D.C. 20036 Agenda posted according to PAMC Section 2.04.070. Supporting materials are available in the Council Chambers on the Thursday preceding the meeting. 1 June 28, 2013 MATERIALS RELATED TO AN ITEM ON THIS AGENDA SUBMITTED TO THE CITY COUNCIL AFTER DISTRIBUTION OF THE AGENDA PACKET ARE AVAILABLE FOR PUBLIC INSPECTION IN THE CITY CLERK’S OFFICE AT PALO ALTO CITY HALL, 250 HAMILTON AVE. DURING NORMAL BUSINESS HOURS. Call to Order Oral Communications Members of the public may speak to any item not on the agenda; three minutes per speaker. Council reserves the right to limit the duration of Oral Communications period to 30 minutes. Consent Calendar Items will be voted on in one motion unless removed from the calendar by two Council Members. 1. SECOND READING: Adoption of a Planned Community Ordinance of the Council of the City of Palo Alto Amending Section 18.08.040 of the Palo Alto Municipal Code (The Zoning Map) to Change the Classification of Property Located at 567-595 Maybell Avenue from R-2 Low Density Residential and RM-15 Multiple Family Residential to PC Planned Community Zone No. xxxx for a 12 single family and a 60 unit multifamily affordable rental development for seniors. (First Reading June 17, 2013 - Passed 9-0) Adjournment AMERICANS WITH DISABILITY ACT (ADA) Persons with disabilities who require auxiliary aids or services in using City facilities, services or programs or who would like information on the City’s compliance with the Americans with Disabilities Act (ADA) of 1990, may contact (650) 329-2550 (Voice) 24 hours in advance. PUBLIC COMMENT Members of the Public are entitled to directly address the City Council/Committee concerning any item that is described in the notice of this meeting, before or during consideration of that item. If you wish to address the Council/Committee on any issue that is on this agenda, please complete a speaker request card located on the table at the entrance to the Council Chambers, and deliver it to the City Clerk prior to discussion of the item. You are not required to give your name on the speaker card in order to speak to the Council/Committee, but it is very helpful. City of Palo Alto (ID # 3938) City Council Staff Report Report Type: Consent Calendar Meeting Date: 6/28/2013 City of Palo Alto Page 1 Summary Title: Second Reading Maybell PC Ordinance Title: SECOND READING: Adoption of a Planned Community Ordinance of the Council of the City of Palo Alto Amending Section 18.08.040 of the Palo Alto Municipal Code (The Zoning Map) to Change the Classification of Property Located at 567-595 Maybell Avenue from R-2 Low Density Residential and RM-15 Multiple Family Residential to PC Planned Community Zone No. xxxx for a 12 Single Family and a 60 Unit Multifamily Affordable Rental Development for Seniors Overlay. (First Reading: June 17, 2013 - Passed 9-0) From: City Manager Lead Department: Planning and Community Environment Recommendation Adopt the Planned Community Ordinance for the Maybell Orchard Senior Apartments project (Attachment A) on second reading. Background On June 17, 2013 the City Council approved, with conditions, the rezoning request from R-2 and RM-15 to Planned Community (PC), the amendment of the Comprehensive Plan Land Use Designation from Multi Family Residential to Single Family Residential, and approved the amended Mitigated Negative Declaration. A version of the revised ordinance is provided in Attachment A. This approval allows for the construction of 60 affordable senior units and 12 single-family homes with conditions as noted below and in the attached ordinance. Discussion The Council action on June 17, 2013, added the following conditions of approval to the project: 1. Reduce the number of homes on Maybell Avenue from 9 units to 7 units with a maximum of two stories, increase the front yard setback to an average of 20 feet with a City of Palo Alto Page 2 minimum 18 foot front yard setback and require an average 10 ft. separation between homes; 2. Reduce the number of homes on Clemo Avenue from 6 units to 5 units with a maximum height of 32.5 feet to accommodate three stories; 3. Improve the street facing elevations of all single family units by varying the setbacks and architectural styles, refine design features, rooflines and landscaping; 4. The Planned Community zone will be as an overlay to the existing zoning giving the owner the option of developing under the existing zoning or the approved PC zoning; 5. Share the landscaping and maintenance staff with the adjacent PAHC owned Arastradero Park Apartments and the coordinate and share usage of a residential van; 6. Require an accelerated payment schedule of $200,000 for Maybell Avenue payments; and 7. Eliminate the two proposed electric vehicle charging stations and with the equivalent funding, direct staff to work with the community to find an alternative location in the neighborhood. The approved conditions have been incorporated into the PC Ordinance and Conditions of Approval attached to the PC Ordinance (Attachment A). Staff has assured that all other provisions of the PC ordinance and the conditions have been revised where necessary to be consistent with the Council’s changes. The updated PC Ordinance which depicts the reduced density project and additional conditions imposed by Council is attached to this report. Language revised since the ordinance introduction is shown in a redlined format. Staff requests that the Council approve the PC Ordinance, as amended, on second reading. Attachments:  Attachment A: Ordinance Amending PAMC 18.08.040 at 567-595 Maybell Avenue to PC Overlay - Second Reading (PDF) NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 1 Ordinance No. xxxx Ordinance of the Council of the City of Palo Alto Amending Section  18.08.040 of the Palo Alto Municipal Code (The Zoning Map) to Change  the Classification of Property Located at 567‐595 Maybell Avenue from  R‐2 Low Density Residential and RM‐15 Multiple Family Residential to  PC Planned Community Zone No. xxxx for a 125 single family units and a  60 unit multifamily affordable rental development for seniors overlay       The Council of the City of Palo Alto does ORDAIN as follows:  SECTION 1.    (a) Palo Alto Housing Corporation, (“the Applicant”) applied on November 6,  2012 to the City for approval of a rezoning application (the “Project”) for a new Planned  Community (PC) district for a property located at 567‐595 Maybell Avenue (the “Subject  Property”) and depicted on Exhibit A to accommodate the uses set forth below.  (b)  The Planning and Transportation Commission, at its meeting of February 13,  2013, advanced the Project with an initiation to consider a Planned Community Zone process  for the establishment of Planned Community Zone District No. xxxx.  (c) The Architectural Review Board, at its meeting of April 4, 2013, reviewed the  Project design and recommended the City Council approve the project with associated draft  conditions of approval ‘Exhibit B.’  (d) The Planning and Transportation Commission, after a duly noticed public  hearing held May 1, 2013, reviewed, considered, and recommended approval of the draft  Mitigated Negative Declaration and this ordinance, and recommended that Section 18.08.040  (the Zoning Map) of the Palo Alto Municipal Code be amended to rezone the Subject Property  to a new Planned Community zone to permit construction of the proposed pProject depicted  on ‘Exhibit  A,’ (the “Project”), consistent with conditions included in the Planned Community  zone related to allowable land uses and required development standards, and subject to  provision of the public benefits outlined in this ordinance.  (e) The Palo Alto City Council, after two duly noticed public hearings held on June  10 and June 17, 2013, after due consideration of the proposed Project, the analysis of the City  Staff, the public testimony and the conditions recommended by the Planning and  Transportation Commission, adopts the Mitigated Negative Declaration and Mitigation  Monitoring Program, and the recommendations from the PTC and the ARB, and finds that the  proposed Ordinance is in the public interest and will promote the public health, safety and  welfare, as hereinafter set forth.    (f) The Council finds that:  (1) Tthe Subject Property is so situated, and the use or uses proposed for  the site are of such characteristics that the application of general districts or combining districts  will not provide sufficient flexibility to allow for the Project. The proposed Planned Community  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 2 zone district at 567 Maybell is necessary to insure the feasibility and long term preservation of  the affordable housing land use. The underlying zoning provides the ability to develop specific  land uses for the property, but does not assure availability to seniors and/or at affordable rates.  In this instance, the PC requirements can be written to specify the affordability of the land use  and the occupants. If at a subsequent date, the multifamily land use is proposed to be changed  from affordable to market rate, the proposed change would need to be considered by the  Council. In general or combining districts, the Council would not have the ability to consider the  affordability level of the multifamily land use. The higher density allowed under the PC also  makes the project financially feasible. Also, the PC designation is necessary based on the  applicant’s site plan. To be competitive for affordable housing financing purposes, PAHC  proposes to site the 60 units of affordable senior housing on an approximately 1.1 acre parcel.  Using the RM‐40 zoning designation, even with the maximum allowed 35% density bonus  provision, the approximately 1.1 acre site could yield a density of less than 60 units.    ; (2)  Ddevelopment of the Subject Property under the provisions of the PC  Planned Community District will result in public benefits not otherwise attainable by application  of the regulations of general districts or combining districts, as set forth in Section (4)(fc)  hereof.; The proposed main public benefit is 60 units of much needed affordable housing for  seniors. It has been documented that a large percentage of seniors live at or below the poverty  line. During the recent economic decline, a number of seniors have lost their retirement  savings, creating even a greater number of seniors on a limited income. Based on the proposed  project of 12 single family homes and 60 multifamily affordable senior units, the applicant is  proposing a number of additional public benefits to enhance the safety of Maybell and Clemo  Avenues, including Maybell Avenue and Clemo Avenue street improvements.     and (3) Tthe use or uses permitted, and the site development regulations  applicable within the proposed district are consistent with the Palo Alto Comprehensive Plan  (Goals, Policies, and proposed designation of residential use for the Subject Property) and are  compatible with existing and potential uses on adjoining sites or within the general vicinity. The  proposed single and multifamily use is compatible with the surrounding uses. The multifamily  affordable senior development is adjacent to the Arastradero Park Apartments and Tan Plaza  multifamily buildings. The proposed single family units are adjacent to the existing single family  dwellings across Maybell Avenue. The reduced number of housing units on Maybell and Clemo  Avenues and additional design review will further insure compatibility with the single family  homes on Maybell. The Project is consistent with a number of Comprehensive Plan Policies. The  list of policies is included as Attachment H to the June 10, 2013 staff report. The Project allows  the City to provide for needed housing, consistent with Housing Element goals, to meet  demographic trends, while minimizing traffic and school impacts.  SECTION 2.  Section 18.08.040 of the Palo Alto Municipal Code, the “Zoning Map,”  is hereby amended by changing the zoning of Subject Property from R‐2 and RM‐15 to “PC  Planned Community            ”.  SECTION 3.  The City Council hereby finds with respect to the Subject Property that  the project (the “Project”) comprises the following uses included in this ordinance and a  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 3 residential development, depicted on the Development Plans dated June 4, 2013, incorporated  by reference, and amended by Council motion, including the following components:  (a) Twelve (12)15 units of detached single family homes, with seven (7) homes on  Maybell Avenue and five (5) homes on Clemo Avenue. with lots ranging from approximately  2,273 to 3,817 square feet with homes ranging from 2,293 to 2,770 square feet.  (b)  A four story multifamily affordable rental development for seniors (Senior  Building) earning 30‐60% area median income (AMI).  The development will contain 59 one  bedroom units of approximately 600 square feet and 1 two bedroom property manager’s unit  of approximately 726 square feet.  The total square footage of the building is approximately  56,320 square feet.  The height to the top of the fourth floor will be 50’.  (c)  Multiple Common Open Space areas for the Senior Building including: 1) a  residential roof terrace of approximately 1,152 square feet located on the fourth floor, and 2) a  468 square foot covered terrace as part of an approximately .35 acre courtyard, and 3) a second  floor deck of approximately 125 square feet.   (d)  Surface level parking with a minimum of 42 parking stalls with a reserve of 5  spaces, with an entrance from the surface parking area of the Subject Property.  (e)  The applicant shall be required to incorporate the following elements into the  Project:   (1) The homes on Maybell Avenue shall be limited to two stories.    (2) Improve the street facing elevations of all single family units by varying  setbacks and architectural styles of units along Maybell and Clemo;   (3) Strengthen and refine the design features, roof lines and landscaping of all  housing units on the entire site;   (4) Provide shuttle services for senior housing residents;   (5) Provide an accelerated payment schedule of $200,000 for Maybell Avenue  improvements to ensure expediting of these improvements prior to the issuance of grading  permits and building permits;   (6) Increase the setbacks on Maybell Avenue to a 20 feet average front yard  setback with a minimum of 18 feet and an average 10 feet separation between homes, subject  to site and design review by the Architectural Review Board (ARB);   (7) The height of the homes on Clemo Avenue may be increased to 32 ½ feet  to accommodate a third story.   (8) Share maintenance and landscaping staff and service coordinators  between the Maybell Orchard senior complex and the Arastradero Park Apartment Complex  (APAC).  Coordinate and share usage of van for residents of senior complex and APAC.  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 4  (9) Eliminate the two electric vehicle charging stations from the site and with  equivalent funding from applicant, direct Staff to work with the community to find a suitable  alternative location in the neighborhood.  SECTION 4. The Development Plan for the Subject Property dated June 4April 15,  2013, as modified in section 3 of this ordinance and any approved supplemental materials for  the Subject Property, as submitted by the applicant pursuant to Palo Alto Municipal Code  Section (PAMC) 18.38.090, shall be subject to the following permitted and conditional land uses  and special limitations on land uses, development standards, parking and loading requirements,  modifications to the development plans and provisions of public benefits outlined below, and  conditions of project approval, attached and incorporated as “Exhibit B”.   (a) Permitted, Conditionally Permitted land uses shall be allowed and limited as  follows:  Permitted Uses (subject to the limitations below under Section 4(b)):  (1) Single Family Residential  (2) Multifamily Residential   Conditionally Permitted Uses:  (1)  Personal or Retail Services (consistent with RM‐40)  (2)  Commercial Recreation  (3)  Convalescent Facilities  (4)  Private Clubs, Lodges, and Fraternal Organizations  (b)   Special limitations on land uses include the following:  (1) The Residential Building for Seniors shall only be for affordable rental  housing to seniors earning 30‐60% of AMI;  (c) Development Standards:   Development Standards for the site shall comply with the standards  prescribed for the Planned Community (PC) zone district (PAMC Chapter  18.38) and as described in Section Three and Section Four herein and in the  Approved Development Plans. This Ordinancee Approved Development Plan  shall supersede inconsistent provisions in Chapters 18 and 21.   (d)   Parking and Loading Requirements:  Parking and Loading requirements for the site shall comply with PAMC 18.52  and 18.54 and as described in Section Three and Section Four herein and in  the Approved Development Plans.    NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 5 (e)   Modifications to the Development Plan and Site Development Regulations:  Once the project has been constructed consistent with the approved  Development Plan, any modifications to the exterior design of the  Development Plan or any new construction not specifically permitted by the  Development Plan or the site development regulations contained in Section 4  (a) – (c) above shall require an amendment to this Planned Community zone,  unless the modification is a minor change as described in PAMC 18.76.050 (b)  (3) (e), in which case the modification may be approved through the Minor  Architectural Review process.  Any use not specifically permitted by this  ordinance shall require an amendment to the PC ordinance.  (f)   Public Benefits:    Development of the site under the provisions of the PC Planned Community  District will result in public benefits not otherwise attainable by application of  the regulations of general districts or combining districts. The Project includes  the following public benefits that are inherent to the Project and in excess of  those required by City zoning districts.  (1) Below Market Rate (BMR) Housing.  The project shall provide 60 units of  rental housing for seniors at below market (low and very low income)  rates;  (2) Based on the proposed project of 15 12 single family homes and 60  multifamily affordable senior units, the applicant is proposing a number  of additional public benefits to enhance the safety of Maybell and Clemo  Avenues.  The applicant, in an amount not to exceed $200,000, proposes  toshall perform all of the following improvements:    1. Install sidewalks on all no‐paved segments of the southern side of  Maybell Avenue between Coulombe and el Camino, as feasible, to  improve pedestrian safety and walkability of the street.  2. Provide Maybell Avenue safety design enhancements from  recommendations developed through the Bicycle Boulevard and  Safe Routes to School implementation process.  3. Reconfigure the western side of Clemo Avenue, as feasible, to  accommodate perpendicular parking to account for the reduced  parking on Maybell Avenue from 7 AM to 7 PM.    (g)  Development Schedule:   The project is required to include a Development Schedule pursuant to PAMC  18.38.100. The approved Development Schedule is set forth below:   Construction of the Project shall commence on or before October 2013,  unless a change in the development schedule is approved by the Director of  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 6 Planning and Community Environment, not to exceed a one year extension in  time and only one such extension without a hearing, pursuant to PAMC  18.38.130. The total time for the project construction and occupancy of  tenant spaces is expected to be 12 months, or by October 2014, unless  extended by the Director for up to one additional year.    (h) Fees  The Senior Building will be exempt from Development Impact Fees as  provided under the City Municipal code as an affordable housing  development.  The 125 unit single family subdivision (Market Rate parcel) will be subject to  the following requirements as provided under the City Municipal Code:  1. All applicable Development Impact Fees;  2. Quimby Act;   3. In‐Lieu Below Market Rate housing fee in the amount of $1.5  million.  The City will commit the fee towards the development of  the senior affordable housing component of the development  through an affordable housing loan upon terms similar to the pre‐ development loan.      California Government Code Section 66020 provides that a project applicant  who desires to protest the fees, dedications, reservations, or other exactions  imposed on a development project must initiate the protest at the time the  development project is approved or conditionally approved or within ninety  (90) days after the date that fees, dedications, reservations or exactions are  imposed on the Project.  Additionally, procedural requirements for  protesting these development fees, dedications, reservations and exactions  are set forth in Government Code Section 66020. IF YOU FAIL TO INITIATE A  PROTEST WITHIN THE 90‐DAY PERIOD OR FOLLOW THE PROTEST  PROCEDURES DESCRIBED IN GOVERNMENT CODE SECTION 66020, YOU WILL  BE BARRED FROM CHALLENGING THE VALIDITY OR REASONABLENESS OF THE  FEES, DEDICATIONS, RESERVATIONS, AND EXACTIONS.    This matter is subject to the California Code of Civil Procedures (CCP) Section  1094.5; the time by which judicial review must be sought is governed by CCP  Section 1094.6.     NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 7  (i)  Vehicular Access  Vehicular ingress and egress will be from the proposed main entryway on  Clemo Avenue and the applicant shall obtain an access easement through  the adjacent Arastradero Park Apartment Complex to connect the site access  aisle to the existing driveway for APAC on Maybell Avenue.  If an access  easement cannot be obtained and access is from a single driveway on Clemo  Avenue, the access barriers on Clemo Avenue shall be relocated from the  intersection of Maybell Avenue to east of the project driveway on Clemo  Avenue.  SECTION 5.  Indemnification.  To the extent permitted by law, the Applicant shall  indemnify and hold harmless the City, its City Council, its officers, employees and agents (the  “indemnified parties”) from and against any claim, action, or proceeding brought by a third  party against the indemnified parties and the applicant to attack, set aside, or void this  ordinance or any permit or approval authorized hereby for the project, including (without  limitation) reimbursing the City its actual attorney’s fees and costs incurred in defense of the  litigation.  The City may, in its sole discretion, elect to defend any such action with attorneys of  its choice  SECTION 6.  Monitoring of Conditions and Public Benefits. Not later than three  (3) years following the approval of building occupancy by the City and every three (3) years  thereafter, the applicant shall request that the City review the project to assure that conditions  of approval and public benefits remain in effect as provided in the original approval. The  applicant shall provide adequate funding to reimburse the City for these costs. If conditions or  benefits are found deficient by staff, the applicant shall correct such conditions in not more  than 90 days from notice by the City. If correction is not made within the prescribed timeframe,  the Director of Planning and Community Environment will schedule review of the project  before the Planning and Transportation Commission and Council to determine appropriate  remedies, fines or other actions.        SECTION 7. A mitigated negative declaration (MND) for this project was prepared  in accordance with the California Environmental Quality Act and circulated for public review for  a 20‐day period that was extended to May 30, 2013.  The City Council approved the June 4  amended MND and Mitigation Monitoring Program at its meeting of June 170, 2013 subject to  the following amendments: In the hazardous materials section of the MND, “no impact” was  changed to “less than significant impact” in H(a) (b) and (c) and the following mitigation  measure was added: “Sweep surrounding streets daily while contaminated soil is hauled  offsite..” The Mitigation Measures contained in the MND shall apply to the project and are  incorporated.  SECTION 8.  SECTION 8.  Conditions of Approval.  The Project Conditions of  Approval attached to the June 10, 2013 Staff Report as Exhibit B shall apply to the Pproject and  are incorporated.  SECTION 9.  This PC Zone shall be approved as an overlay to the existing zoning.   The property owner has the option of either developing under the PC development standards  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 8 or the underlying zoning standards.  If the property owner elects to proceed with the senior  housing project, the PC zoning regulations shall supersede the underlying zoning.  SECTION 109.  This ordinance shall be effective on the thirty‐first day after the  date of its adoption (second reading).    INTRODUCED:  PASSED:  AYES:  NOES:  ABSTENTIONS:  ABSENT:    ATTEST: APPROVED:  __________________________  City Clerk  APPROVED AS TO FORM:  __________________________  Senior Assistant City Attorney    _________________________  Mayor  _________________________  City Manager  __________________________  Director of Planning and  Community Environment       PC-2656 R-2 PC-2218 PF RM-15 PF RM- R (AD) AMARANTA AVENUE GEORGIA AVENUE OURT MAYBELL AVENUE G GEORGIA AVENUE ABEL AVENUE BAKER AVENUE MAYBELL AVENUE MAYBELL AVENUE CLEMO AVENUE COULOMBE DRIVE OAD ARASTRADERO ROAD IRVEN COURT ALTA MESA AVENUE ARASTRADERO ROAD L O S P S U Z A N N E D R I V E S U Z A N N E K E L L MAENA COURT K E L L Y W A Y C AMARANTA COURT 4169 415547 643 4183 4187 4191 634 419041864182 4198 41784174 4160 4177 4 1 7 3 641 894185645 4 2 1 0 4 2 1 6627 621 615 611 4 2 4 2 3 142274220 4 2 2 2 4 2 2 4 4 2 2 8 4 2 3 0 4 2 3 442374233 4 2 2 5 4 2 1 7 4151414741434139413341254115 4122 4128 4130 4134 4 1 3 8 4142 4146 628 622 612 4150 4154 4158 619 4169 625 590 41344136 4138 41444140 4150 638 9 733 735735A 737 9 575 571 545 4133 535 4134 30 532 534 540 538 542 544 550 564 572 568 76 4171 4173 4175 4179 4 2 0 5 578 5 7 4 5 7 0 581 579 4 2 0 1 5 6 8 5 6 2 575 4 2 7 542794283 5 7 9 5 8 7 4 2 1 5 4 2 2 1 4 2 2 5 5 7 7 4 4 2 0 6 4 2 0 8 4 2 1 2 4 2 1 6 607 4 2 0 2 4 2 1 3 609 4 4 2 9 0 580 600 595 4155 578 576 570 4137 4143 4151 4155 4163 4138 4142 4148 4152 4158 566 564 525 4151 4165 4177 4189 4193 4197 574587 575 550 544 540 541 549 551 553 556562559 557 564568 567 566 572 557 560 554 4170 4174 544 538 531 535539 4175 4185 565 5 3 532 530 567 419527 562 566 570 536 5 4170 529 531 610 550 609 This map is a product of the City of Palo Alto GIS This document is a graphic representation only of best available sources. Legend Existing Zone Districts abc Existing Zone District Labels Zone Change from R2 & RM 15 to Planned Community (PC) Zone 0' 200' Attachment A567 - 595 Maybell AvenueZone ChangefromR-2 & RM-15toPlanned Community (PC) Zone CITY O F PALO A L TO I N C O R P O R ATE D C ALIFOR N IA P a l o A l t oT h e C i t y o f A P RIL 16 1894 The City of Palo Alto assumes no responsibility for any errors ©1989 to 2013 City of Palo Alto rrivera, 2013-06-25 13:24:26567 595MaybellAve ZC TW (\\cc-maps\gis$\gis\admin\Personal\rrivera.mdb) NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 10   ATTACHMENT B  DRAFT CONDITIONS OF APPROVAL  567 ‐595 Maybell Avenue  12PLN‐00453    Planning Division  1. The plans submitted for Building Permit shall be in substantial compliance with plans dated  June 4, 2013 except as modified to incorporate the adopted PC ordinance and these  conditions of approval.  2. These conditions of approval shall be printed on the plans submitted for building permits.  3. The existing city street trees shall be maintained and protected during construction per City  of Palo Alto requirements.  4. Upon submittal of the application for a building permit, the project is required to comply  with the City’s Green Building Program (PAMC 16.14). The project required to complete a  green building application, and implement the programs requirements in building plans and  throughout construction. More information and the application can be found at  http://www.cityofpaloalto.org/depts/pln/sustainablity_green_building_building/application /default.asp.   5. All Mitigation Measures as stated in the Mitigated Negative Declaration amended June 4,  dated May 9, 2013 shall be incorporated into these conditions of approval. The following  mitigation measure is also incorporated: Sweep surrounding streets daily while  contaminated soil is hauled offsite.  6. Vehicular ingress and egress will be from the main entryway on Clemo Avenue and the  applicant shall obtain on access easement through the adjacent Arastradero Park  Apartment Complex to connect the site access aisle to the existing driveway for APAC on  Maybell Avenue.  a. If an access easement cannot be obtained and access is from a single driveway on  Clemo Avenue, the access barriers on Clemo Avenue shall be relocated from the  intersection of Maybell Avenue to east of the project driveway on Clemo Avenue.  7. A “No Parking” sign shall be installed on the Maybell Avenue frontage of the project site.   The no parking hours will be between 7AM and 7 PM.  8. Shared Roadways Markings (“Sharrows”) will be installed in both directions on Maybell  Avenue.  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 11 9. The Senior Building will be exempt from Development Impact Fees as provided under the  City Municipal code as an affordable housing development.  The 125 unit single family  subdivision (Market Rate parcel) will be subject to the following requirements as provided  under the City Municipal Code:  1. All applicable Development Impact Fees;  2. Quimby Act;   3. Below Market Rate In‐Lieu housing fee in the amount of $1.5 million.  The  City will commit the fee towards the development of the senior  affordable housing development on terms similar to the pre‐ development loan.    10. The homes on Maybell Avenue shall be limited to two stories.  11. Improve the street facing elevations of all single family units by varying setbacks and  architectural styles of units along Maybell and Clemo.  12. Strengthen and refine the design features, roof lines and landscaping of all housing units on  the entire site.  13. Provide shuttle services for senior housing residents.  14. Provide an accelerated payment schedule of $200,000 for Maybell Avenue improvements to  ensure expediting of these improvements prior to the issuance of grading permits and  building permits.  15. Increase the setbacks on Maybell Avenue to a 20 feet average front yard setback with a  minimum of 18 feet and an average 10 feet separation between homes, subject to site and  design review by the Architectural Review Board (ARB).  16. The height of the homes on Clemo Avenue may be increased to 32 ½ feet to accommodate  a third story.  17. Share maintenance and landscaping staff and service coordinators between the Maybell  Orchard senior complex and the Arastradero Park Apartment Complex (APAC).  Coordinate  and share usage of van for residents of senior complex and APAC.  18. Eliminate the two electric vehicle charging stations from the site and with equivalent  funding from applicant, direct Staff to work with the community to find a suitable  alternative location in the neighborhood.  Public Works  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 12 19. SUBDIVISION APPLICATION: The applicant needs to file for a Major Subdivision Application  with the Planning Department for creating five (5) or more parcels. A Major Subdivision  typically requires the approval of tentative and final maps. A building permit cannot be  issued until the final map is recorded at the County Recorder’s Office.    20. OFFSITE IMPROVEMENTS: As part of this project, the applicant, at minimum, will be  required to repave (2‐inch grind and pave) the full width of Maybell Avenue and Clemo  Avenue and install all new sidewalk, curb, gutter, and driveway approach in the public right‐ of‐way along the property frontage per Public Works’ latest standards and/or as instructed  by the Public Works Inspector.  The plan must note that any work in the right‐of‐way must  be done per Public Works’ standards by a licensed contractor who must first obtain a Permit  for Construction in the Public Right‐of‐Way (“Street Work Permit”) from Public Works at the  Development Center.     21. STREET TREES:  The applicant may be required to replace existing and/or add new street  trees in the public right‐of‐way along the property’s frontage.  Call City Public Works’  arborist at 650‐496‐5953 to arrange a site visit so he can determine what street tree work  will be required for this project.  The site or tree plan must show street tree work that the  arborist has determined including the tree species, size, location, staking and irrigation  requirements.  Any removal, relocation or planting of street trees; or excavation, trenching  or pavement within 10 feet of street trees must be approved by the Public Works’ arborist.   The plan must note that in order to do street tree work, the applicant must first obtain a  Permit for Street Tree Work in the Public Right‐of‐Way (“Street Tree Permit”) from Public  Works’ Urban Forestry.    22. STORM WATER RUNOFF SYNOPSIS: Provide a synopsis of pre and post‐development storm  water runoff flows and drainage systems. Summarize existing storm water drainage  patterns such as where the existing site runoff drains to. Explain the increase in the site  storm water runoff flow for post‐development. Show justification that the existing City  storm water drainage system has the capacity to handle the increase in the flow.    23. STORM WATER TREATMENT: This project must meet the latest State Regional Water Quality  Control Board’s (SRWQCB) C.3 provisions. The applicant is required to satisfy all current  storm water discharge regulations and shall provide calculations and documents to verify  compliance.  All projects that are required to treat storm water will need to treat the  permit‐specified amount of storm water runoff with the following low impact development  (LID) methods:  rainwater harvesting and reuse, infiltration, evapotranspiration, or  biotreatment.  However, biotreatment (filtering storm water through vegetation and soils  before discharging to the storm drain system) will be allowed only where harvesting and  reuse, infiltration and evapotranspiration are infeasible at the project site.  Complete the  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 13 Infiltration/Harvesting and Use Feasibility Screening Worksheet (Santa Clara Valley Urban  Runoff Pollution Prevention Program C.3 Stormwater Handbook ‐ Appendix I).  Vault‐based  treatment will not be allowed as a stand‐alone treatment measure.  Where storm water  harvesting and reuse, infiltration, or evapotranspiration are infeasible, vault‐based  treatment measures may be used in series with biotreatment, for example, to remove trash  or other large solids.    Reference:  Palo Alto Municipal Code Section 16.11.030(c)  http://www.scvurppp‐w2k.com/permit_c3_docs/c3_handbook_2012/Appendix_I‐ Feasibility_2012.pdf  In order to qualify the project as a Special Project for LID treatment reduction credit,  complete and submit the Special Projects Worksheet (Santa Clara Valley Urban Runoff  Pollution Prevention Program C.3 Stormwater Handbook ‐ Appendix J: Special Projects).   Any Regulated Project that meets all the criteria for more than one Special Project Category  may only use the LID treatment reduction credit allowed under one of the categories.  http://www.scvurppp‐w2k.com/permit_c3_docs/c3_handbook_2012/Appendix_J‐ Special_Projects_2012.pdf).  The applicant must incorporate permanent storm water pollution prevention measures that  treat storm water runoff prior to discharge.  The prevention measures shall be reviewed by  a qualified third‐party reviewer who needs to certify that it complies with the Palo Alto  Municipal Code requirements.  This is required prior to the issuance of a building permit.   The third‐party reviewer shall be acquired by the applicant and needs to be on the Santa  Clara Valley Urban Runoff Pollution Prevention Program’s (Program) list of qualified  consultants. Any consultant or contractor hired to design/and/or construct a storm water  treatment system for the project cannot certify the project as a third‐party reviewer.   http://www.scvurppp‐w2k.com/consultants2012.htm?zoom_highlight=consultants  Within 45 days of the installation of the required storm water treatment measures and  prior to the issuance of an occupancy permit for the building, third‐party reviewer shall also  submit to the City a certification for approval that the project’s permanent measures were  constructed and installed in accordance to the approved permit drawings.  The project must  also enter into a maintenance agreement with the City to guarantee the ongoing  maintenance of the permanent C.3 storm water discharge compliance measures.  The  maintenance agreement shall be executed prior to the first building occupancy sign‐off.     24. SWPPP:  The proposed development will disturb more than one acre of land.  Accordingly,  the applicant will be required to comply with the State of California’s General Permit for  Storm Water Discharges Associated with Construction Activity.  This entails filing a Notice of  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 14 Intent to Comply (NOI), paying a filing fee, and preparing and implementing a site specific  storm water pollution prevention plan (SWPPP) that addresses both construction‐stage and  post‐construction BMP’s for storm water quality protection.  The applicant is required to  submit two copies of the NOI and the draft SWPPP to the Public Works Department for  review and approval prior to issuance of the building permit.  25. LOADING DOCK: If there is a loading dock, storm runoff from loading docks where chemicals  or hazardous materials may be handled shall not drain to a street, gutter, or storm drain.   See 16.09.032(b)(4)(D).  It is recommended that the loading dock(s) be covered to preclude  the need for a drain.  26. GREASE/OIL REMOVAL DEVICE:  If there will be a kitchen and food serving area in the new  Senior Building, any drains in the food service facilities shall be connected to a grease  removal device.  27. PEDESTRIAN CIRCULATION: The pedestrian circulation shown for Senior Building on Sheet  C2 indicates pedestrian route through neighboring property to access the public sidewalk at  the north end of the property. Such encroachment through a private property is not  recommended by the City.  28. The following comments are provided to assist the applicant at the building permit phase.   You can obtain various plan set details, forms and guidelines from Public Works at the City's  Development Center (285 Hamilton Avenue) or on Public Works’ website:  http://www.cityofpaloalto.org/depts/pwd/forms_permits.asp  Include in plans submitted for a building permit:  29. GRADING & EXCAVATION PERMIT:  For disturbing greater than 10,000 SF of land area, a  Grading and Excavation Permit needs to be obtained from PWE at the Development Center  before the building permit can be issued.  Refer to the Public Works’ website for  “Excavation and Grading Permit Instructions.”  For the Grading and Excavation Permit  application, various documents are required including a grading and drainage plan, soils  report, Interim and Final erosion and sediment control, and storm water pollution  prevention plan (SWPPP).  Refer to our website for “Grading and Excavation Permit  Application” and guidelines.  Indicate the amount of soil to be cut and filled for the project.   http://www.cityofpaloalto.org/civicax/filebank/documents/11695  30. GRADING AND DRAINAGE PLAN:  The plan set must include a grading and drainage plan  prepared by a licensed professional that includes existing and proposed spot elevations and  showing drainage flows to demonstrate proper drainage of the site. Other site utilities may  be shown on the grading plan for reference only, and should be so noted.  No utility  infrastructure should be shown inside the building footprint.  Installation of these other  utilities will be approved as part of a subsequent Building Permit application.  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 15     Site grading, excavation, and other site improvements that disturb large soil areas may only  be performed during the regular construction season (from April 16 through October 15th)  of each year the permit is active.  The site must be stabilized to prevent soil erosion during  the wet season. The wet season is defined as the period from October 15 to April 15.   Methods of stabilization are to be identified within the Civil sheets of the improvement  plans for approval.  31. BEST MANAGEMENT PRACTICES (BMP’s): In order to address potential storm water quality  impacts, the plan shall identify BMP’s to be incorporated into the Storm Water Pollution  Prevention Plan (SWPPP) that will be required for the project.  The SWPPP shall include  permanent BMP’s to be incorporated into the project to protect storm water quality.   (Resources and handouts are available from PWE.  Specific reference is made to Palo Alto’s  companion document to “Start at the Source”, entitled “Planning Your Land Development  Project”).    The developer shall require its contractor to incorporate BMP's for storm water pollution  prevention in all construction operations, in conformance with the SWPPP prepared for the  project. It is unlawful to discharge any construction debris (soil, asphalt, sawcut slurry,  paint, chemicals, etc.) or other waste materials into gutters or storm drains.  (PAMC Chapter  16.09).    The applicant is required to paint the “No Dumping/Flows to Barron Creek” logo in blue  color on a white background, adjacent to all storm drain inlets. Stencils of the logo are  available from the Public Works Environmental Compliance Division, which may be  contacted at (650) 329‐2598.  A deposit may be required to secure the return of the stencil.   Include the instruction to paint the logos on the construction grading and drainage plan.  Include maintenance of these logos in the Hazardous Materials Management Plan, if such a  plan is part of this project.  32. STORM WATER POLLUTION PREVENTION:  The City's full‐sized "Pollution Prevention ‐ It's  Part of the Plan" sheet must be included in the plan set.  Copies are available from  Development Center or on our website.  Also, the applicant must provide a site‐specific  storm water pollution control plan sheet in the plan set.    http://www.cityofpaloalto.org/civicax/filebank/documents/2732  33. IMPERVIOUS SURFACE AREA:  Since the project will be creating or replacing 500 square feet  or more of impervious surface, the applicant shall provide calculations of the existing and  proposed impervious surface areas.  The calculations need to be filled out in the Impervious  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 16 Area Worksheet for Land Developments form which is available at the Development Center  or on our website, then submitted with the building permit application.  http://www.cityofpaloalto.org/civicax/filebank/documents/2718    34. WORK IN THE RIGHT‐OF‐WAY ‐ If any work is proposed in the public right‐of‐way, such as  sidewalk replacement, driveway approach, curb inlet, storm water connections or utility  laterals, the following note shall be included on the Site Plan next to the proposed work:      “Any construction within the city right‐of‐way must have an approved Permit for  Construction in the Public Street prior to commencement of this work. THE  PERFORMANCE OF THIS WORK IS NOT AUTHORIZED BY THE BUILDING PERMIT  ISSUANCE BUT SHOWN ON THE BUILDING PERMIT FOR INFORMATION ONLY.”    35. LOGISTICS PLAN:  The contractor must submit a logistics plan to PWE prior to commencing  work that addresses all impacts to the City’s right‐of‐way, including, but not limited to:  pedestrian control, traffic control, truck routes, material deliveries, contractor’s parking,  concrete pours, crane lifts, work hours, noise control, dust control, storm water pollution  prevention, contractor’s contact, noticing of affected businesses, and schedule of work.   The plan will be part of the building permit submittal.  http://www.cityofpaloalto.org/civicax/filebank/documents/2719  36. FINALIZATION OF BUILDING PERMIT: The Public Works Inspector shall sign off the building  permit prior to the finalization of this permit.  All off‐site improvements shall be finished  prior to this sign‐off.  Similarly, all as‐builts, on‐site grading, drainage and post‐ developments BMP’s shall be completed prior to sign‐off.    Public Works Water Quality    37. PAMC 16.09.170, 16.09.040 Discharge of Groundwater: The project is located in an area of  suspected or known groundwater contamination with Volatile Organic Compounds (VOCs).  If groundwater is encountered then the plans must include the following procedure for  construction dewatering:    Prior to discharge of any water from construction dewatering, the water shall be tested for  volatile organic compounds (VOCs) using EPA Method 601/602 or Method 624.  The  analytical results of the VOC testing shall be transmitted to the Regional Water Quality  Control Plant (RWQCP) 650‐329‐2598. Contaminated ground water that exceeds state or  federal requirements for discharge to navigable waters may not be discharged to the storm  drain system or creeks. If the concentrations of pollutants exceed the applicable limits for  discharge to the storm drain system then an Exceptional Discharge Permit must be obtained  from the RWQCP prior to discharge to the sanitary sewer system.  If the VOC concentrations  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 17 exceed the toxic organics discharge limits contained in the Palo Alto Municipal Code  (16.09.040(m)) a treatment system for removal of VOCs will also be required prior to  discharge to the sanitary sewer.  Additionally, any water discharged to the sanitary sewer  system or storm drain system must be free of sediment.  38. PAMC 16.09.180(b)(11) Carwash Required New Multi‐family residential units and  residential development projects with 25 or more units shall provide a covered area for  occupants to wash their vehicles. A drain shall be installed to capture all vehicle wash  waters and shall be connected to an oil/water separator prior to discharge to the sanitary  sewer system. The oil/water separator shall be cleaned at a frequency of at least once every  six months or more frequently if recommended by the manufacturer or the Superintendent.  Oil/water separators shall have a minimum capacity of 100 gallons. The area shall be graded  or bermed in such a manner as to prevent the discharge of storm water to the sanitary  sewer system; (Note: the Senior Housing component of this development may apply for an  exemption to this requirements, in which case any hose bibs must be fitted with lock‐outs  or other connections controls and signage indicating that car washing is not allowed.)    39. PAMC 16.09.180(b)(10) Dumpsters for New and Remodeled Facilities New buildings and  residential developments providing centralized solid waste collection, except for single‐ family and duplex residences, shall provide a covered area for a dumpster. The area shall be  adequately sized for all waste streams and designed with grading or a berm system to  prevent water runon and runoff from the area.    40. PAMC 16.09.180(b)(14) Architectural Copper On and after January 1, 2003, copper metal  roofing, copper metal gutters, copper metal down spouts, and copper granule containing  asphalt shingles shall not be permitted for use on any residential, commercial or industrial  building for which a building permit is required. Copper flashing for use under tiles or slates  and small copper ornaments are exempt from this prohibition. Replacement roofing,  gutters and downspouts on historic structures are exempt, provided that the roofing  material used shall be prepatinated at the factory. For the purposes of this exemption, the  definition of "historic" shall be limited to structures designated as Category 1 or Category 2  buildings in the current edition of the Palo Alto Historical and Architectural Resources  Report and Inventory.    41. PAMC 16.09.175(k)(2) Loading Docks  (i) Loading dock drains to the storm drain system may be allowed if equipped with a  fail‐safe valve or equivalent device that is kept closed during the non‐rainy season  and during periods of loading dock operation.  (ii) Where chemicals, hazardous materials, grease, oil, or waste products are handled or  used within the loading dock area, a drain to the storm drain system shall not be  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 18 allowed. A drain to the sanitary sewer system may be allowed if equipped with a fail‐ safe valve or equivalent device that is kept closed during the non‐rainy season and  during periods of loading dock operation. The area in which the drain is located shall  be covered or protected from rainwater run‐on by berms and/or grading.  Appropriate wastewater treatment approved by the Superintendent shall be  provided for all rainwater contacting the loading dock site.    42. PAMC 16.09.180(b)(5) Condensate from HVAC Condensate lines shall not be connected or  allowed to drain to the storm drain system.    43. PAMC 16.09.180(b)(b) Copper Piping Copper, copper alloys, lead and lead alloys, including  brass, shall not be used in sewer lines, connectors, or seals coming in contact with sewage  except for domestic waste sink traps and short lengths of associated connecting pipes  where alternate materials are not practical. The plans must specify that copper piping will  not be used for wastewater plumbing.    44. PAMC 16.09.205(a) Cooling Systems, Pools, Spas, Fountains, Boilers and Heat Exchangers  It shall be unlawful to discharge water from cooling systems, pools, spas, fountains boilers  and heat exchangers to the storm drain system.    45. PAMC 16.09.165(h) Storm Drain Labeling Storm drain inlets shall be clearly marked with  the words "No dumping ‐ Flows to Bay," or equivalent.    Fire Department  46. Fire sprinkler, standpipe, fire alarm and underground fire supply installations require  separate submittal to the Fire Prevention Bureau.  47. Roof access shall be provided from both stairways. A hatch with ladder access is acceptable  where access via stair is not otherwise required.  Hatch must be a minimum 36 x 48 inches  in size.  Where alternating tread access is approvable under the code, a ship's ladder shall  be provided instead.  Utilities    GENERAL    48. The applicant shall comply with all the Electric Utility Engineering Department service  requirements noted during plan review.  49. The applicant shall be responsible for identification and location of all utilities, both public  and private, within the work area. Prior to any excavation work at the site, the applicant  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 19 shall contact Underground Service Alert (USA) at 1‐800‐227‐2600, at least 48 hours prior to  beginning work.    50. The applicant shall submit a request to disconnect all existing utility services and/or meters  including a signed affidavit of vacancy, on the form provided by the Building Inspection  Division. Utilities will be disconnected or removed within 10 working days after receipt of  request. The demolition permit will be issued after all utility services and/or meters have  been disconnected and removed.    THE FOLLOWING SHALL BE INCORPORATED IN SUBMITTALS FOR ELECTRIC SERVICE    51. A completed Utility Service Application and a full set of plans must be included with all  applications involving electrical work. The load sheet must be included with the preliminary  submittal.    52. Only one electric service lateral is permitted per parcel. Utilities Rule & Regulation #18.    53. If this project requires padmount transformers, the location of the transformers shall be  shown on the site plan and approved by the Utilities Department and the Architectural  Review Board. Utilities Rule & Regulations #3 & #16.    54. The developer/owner shall provide space for installing padmount equipment (i.e.  transformers, switches, and interrupters) and associated substructure as required by the  City.    55. The customer shall install all electrical substructures (conduits, boxes and pads) required  from the service point to the customer’s switchgear. The design and installation shall be  according to the City standards and shown on plans. Utilities Rule & Regulations #16 & #18.    56. Location of the electric panel/switchboard shall be shown on the site plan and approved by  the Architectural Review Board and Utilities Department.    57. All utility meters, lines, transformers, backflow preventers, and any other required  equipment shall be shown on the landscape and irrigation plans and shall show that no  conflict will occur between the utilities and landscape materials. In addition, all  aboveground equipment shall be screened in a manner that is consistent with the building  design and setback requirements.    58. For services larger than 1600 amps, the customer will be required to provide a transition  cabinet as the interconnection point between the utility’s padmount transformer and the  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 20 customer’s main switchgear. The cabinet design drawings must be submitted to the Electric  Utility Engineering Department for review and approval.    59. For underground services, no more than four (4) 750 MCM conductors per phase can be  connected to the transformer secondary terminals; otherwise, bus duct must be used for  connections to padmount transformers. If customer installs a bus duct directly between the  transformer secondary terminals and the main switchgear, the installation of a transition  cabinet will not be required.    60. The customer is responsible for sizing equipment according to the National Electric Code  requirements. The service conductors shall be sized per City standards. Utilities Rule &  Regulation #18.    61. Any additional facilities and services requested by the Applicant that are beyond what the  utility deems standard facilities will be subject to Special Facilities charges. The Special  Facilities charges include the cost of installing the additional facilities as well as the cost of  ownership. Utilities Rule & Regulation #20.    62. Projects that require the extension of high voltage primary distribution lines or  reinforcement of offsite electric facilities will be at the customer’s expense and must be  coordinated with the Electric Utility.    DURING CONSTRUCTION    63. Contractors and developers shall obtain permit from the Department of Public Works  before digging in the street right‐of‐way. This includes sidewalks, driveways and planter  strips.    64. At least 48 hours prior to starting any excavation, the customer must call Underground  Service Alert (USA) at 1‐800‐227‐2600 to have existing underground utilities located and  marked. The areas to be check by USA shall be delineated with white paint. All USA  markings shall be removed by the customer or contractor when construction is complete.    65. The customer is responsible for installing all on‐site substructures (conduits, boxes and  pads) required for the electric service. No more than 270 degrees of bends are allowed in a  secondary conduit run. All conduits must be sized according to National Electric Code  requirements and no 1/2 – inch size conduits are permitted. All off‐site substructure work  will be constructed by the City at the customer’s expense. Where mutually agreed upon by  the City and the Applicant, all or part of the off‐site substructure work may be constructed  by the Applicant.    NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 21 66. All primary electric conduits shall be concrete encased with the top of the encasement at  the depth of 30 inches. No more than 180 degrees of bends are allowed in a primary  conduit run. Conduit runs over 500 feet in length require additional pull boxes.    67. All new underground conduits and substructures shall be installed per City standards and  shall be inspected by the Electrical Underground Inspector before backfilling.    68. The customer is responsible for installing all underground electric service conductors, bus  duct, transition cabinets, and other required equipment. The installation shall meet the  National Electric Code and the City Standards.    69. Meter and switchboard requirements shall be in accordance with Electric Utility Service  Equipment Requirements Committee (EUSERC) drawings accepted by Utility and CPA  standards for meter installations. Shop/factory drawings for switchboards (400A and  greater) and associated hardware must be submitted for review and approval prior to  installing the switchgear to:    Gopal Jagannath, P.E.  Supervising Electric Project Engineer  Utilities Engineering (Electrical)  1007 Elwell Court  Palo Alto, CA 94303    Catalog cut sheets may not be substituted for factory drawing submittal.    70. All new underground electric services shall be inspected and approved by both the Building  Inspection Division and the Electrical Underground Inspector before energizing.    AFTER CONSTRUCTION & PRIOR TO FINALIZATION    71. The customer shall provide as‐built drawings showing the location of all switchboards,  conduits (number and size), conductors (number and size), splice boxes, vaults and  switch/transformer pads.    PRIOR TO ISSUANCE OF BUILDING OCCUPANCY PERMIT    72. The applicant shall secure a Public Utilities Easement for facilities installed on private  property for City use.    73. All required inspections have been completed and approved by both the Building Inspection  Division and the Electrical Underground Inspector.    NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 22 74. All fees must be paid.    75. All Special Facilities contracts or other agreements need to be signed by the City and  applicant.    SUBDIVISION PROJECTS    76. There may be other conditions applicable to your project that can be found in previous  sections of this document.    77. Only one electric service lateral is permitted per parcel.    78. The developer/owner shall provide space for installing padmount equipment (i.e.  transformers, switches, and interrupters) and associated substructure as required by the  City. In addition, the owner shall grant a Public Utilities Easement for facilities installed  within the subdivision as required by the City.    79. The civil drawings must show all existing and proposed electric facilities (i.e. conduits,  boxes, pads, services, and streetlights) as well as other utilities. The developer/owner is  responsible for all substructure installations (conduits, boxes, pads, streetlights system, etc.)  on the subdivision parcel map. The design and installation shall be according to the City  standards and all work must be inspected and approved by the Electrical Underground  Inspector.    80. The developer/owner is responsible for all underground services (conduits and conductors)  to single‐family homes within the subdivision. All work requires inspection and approval  from both the Building Department and the Electrical Underground Inspector.  81. The tentative parcel map shall show all required easements as requested by the City.  Utilities Water, Gas Wastewater    PRIOR TO ISSUANCE OF DEMOLITION PERMIT  82. Prior to demolition, the applicant shall submit the existing water/wastewater fixture unit  loads (and building as‐built plans to verify the existing loads) to determine the capacity fee  credit for the existing load.  If the applicant does not submit loads and plans they may not  receive credit for the existing water/wastewater fixtures.  83. The applicant shall submit a request to disconnect all utility services and/or meters  including a signed affidavit of vacancy.  Utilities will be disconnected or removed within 10  working days after receipt of request.  The demolition permit will be issued by the building  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 23 inspection division after all utility services and/or meters have been disconnected and  removed.  FOR BUILDING PERMIT     84. The applicant shall submit a completed water‐gas‐wastewater service connection  application ‐ load sheet for City of Palo Alto Utilities for each residential or commercial unit.  The applicant must provide all the information requested for utility service demands (water  in fixture units/g.p.m., gas in b.t.u.p.h, and sewer in fixture units/g.p.d.).  The applicant shall  provide the existing (prior) loads, the new loads, and the combined/total loads (the new  loads plus any existing loads to remain).  85. The applicant shall submit improvement plans for utility construction. The plans must show  the size and location of all underground utilities within the development and the public  right of way including meters, backflow preventers, fire service requirements, sewer mains,  sewer cleanouts, sewer lift stations and any other required utilities.   86. There is no sewer main in Clemo Ave and the sewer main in Maybell Ave is constricted to 6”  in the last block approaching El Camino Real. As part of this project the applicant is required  to pipe burst the 6” section of main sewer main to 8”.  87. Water and gas services for each single family home will be served directly off Maybell Ave  or Clemo Ave.  88. The applicant must show on the site plan the existence of any auxiliary water supply, (i.e.  water well, gray water, recycled water, rain catchment, water storage tank, etc).  89. The applicant shall be responsible for installing and upgrading the existing utility mains  and/or services as necessary to handle anticipated peak loads. This responsibility includes  all costs associated with the design and construction for the installation/upgrade of the  utility mains and/or services.  90. The applicant's engineer shall submit flow calculations and system capacity study showing  that the on‐site and off‐site water and sanitary sewer mains and services will provide the  domestic, irrigation, fire flows, and wastewater capacity needed to service the development  and adjacent properties during anticipated peak flow demands. Field testing may be  required to determined current flows and water pressures on existing water main.  Calculations must be signed and stamped by a registered civil engineer. The applicant is  required to perform, at his/her expense, a flow monitoring study of the existing sewer main  to determine the remaining capacity. The report must include existing peak flows or depth  of flow based on a minimum monitoring period of seven continuous days or as determined  by the senior wastewater engineer. The study shall meet the requirements and the approval  of the WGW engineering section. No downstream overloading of existing sewer main will  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 24 be permitted.    91. For contractor installed water and wastewater mains or services, the applicant shall submit  to the WGW engineering section of the Utilities Department four copies of the installation  of water and wastewater utilities off‐site improvement plans in accordance with the utilities  department design criteria. All utility work within the public right‐of‐way shall be clearly  shown on the plans that are prepared, signed and stamped by a registered civil engineer.   The contractor shall also submit a complete schedule of work, method of construction and  the manufacture's literature on the materials to be used for approval by the utilities  engineering section.  The applicant's contractor will not be allowed to begin work until the  improvement plan and other submittals have been approved by the water, gas and  wastewater engineering section.  After the work is complete but prior to sign off, the  applicant shall provide record drawings (as‐builts) of the contractor installed water and  wastewater mains and services per City of Palo Alto Utilities record drawing procedures.   For contractor installed services the contractor shall install 3M marker balls at each water or  wastewater service tap to the main and at the City clean out for wastewater laterals.  92. An approved reduced pressure principle assembly (RPPA backflow preventer device) is  required for all existing and new water connections from Palo Alto Utilities to comply with  requirements of California administrative code, title 17, sections 7583 through 7605  inclusive. The RPPA shall be installed on the owner's property and directly behind the water  meter within 5 feet of the property line. RPPA’s for domestic service shall be lead free.  Show the location of the RPPA on the plans.  Residential single family homes with no  special cross connection hazards will be allowed to use double check assemblies.  93. An approved reduced pressure detector assembly is required for the existing or new water  connection for the fire system (non single family home buildings only) to comply with  requirements of California administrative code, title 17, sections 7583 through 7605  inclusive (a double detector assembly may be allowed for existing fire sprinkler systems  upon the CPAU’s approval).  reduced pressure detector assemblies shall be installed on the  owner's property adjacent to the property line, within 5’ of the property line. Show the  location of the reduced pressure detector assembly on the plans.  94. All backflow preventer devices shall be approved by the WGW engineering division.  Inspection by the utilities cross connection inspector is required for the supply pipe  between the meter and the assembly.  95. Existing wastewater laterals that are not plastic (ABS, PVC, or PE) shall be abandoned per  the WGW Utilities Standards.  96. The applicant shall pay the capacity fees and connection fees associated with new utility  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 25 service/s or added demand on existing services.  The approved relocation of services,  meters, hydrants, or other facilities will be performed at the cost of the person/entity  requesting the relocation.  97. Each unit or place of business shall have its own water and gas meter shown on the plans.  Each parcel shall have its own water service, gas service and sewer lateral connection  shown on the plans.  98. A separate water meter and backflow preventer is required to irrigate the approved  landscape plan. Show the location of the irrigation meter on the plans.  This meter shall be  designated as an irrigation account an no other water service will be billed on the account.  The irrigation and landscape plans submitted with the application for a grading or building  permit shall conform to the City of Palo Alto water efficiency standards. New gas service  installations are required.  Show the new gas meter locations on the plans. The gas meter  locations must conform with utilities standard details.  99. The applicant shall secure a public utilities easement for facilities installed in private  property.  The applicant's engineer shall obtain, prepare, record with the county of Santa  Clara, and provide the utilities engineering section with copies of the public utilities  easement across the adjacent parcels as is necessary to serve the development.  100. All existing water and wastewater services that will not be reused shall be abandoned at  the main per WGW Utilities procedures.  101. Utility vaults, transformers, utility cabinets, concrete bases, or other structures can not  be placed over existing water, gas or wastewater mains/services.  Maintain 1’ horizontal  clear separation from the vault/cabinet/concrete base to existing utilities as found in the  field.  If there is a conflict with existing utilities, Cabinets/vaults/bases shall be relocated  from the plan location as needed to meet field conditions.  Trees may not be planted within  10 feet of existing water, gas or wastewater mains/services or meters.  New water, gas or  wastewater services/meters may not be installed within 10’ or existing trees.  Maintain 10’  between new trees and new water, gas and wastewater services/mains/meters.  102. To install new gas service by directional boring, the applicant is required to have a sewer  cleanout at the front of the building.   This cleanout is required so the sewer lateral can be  videoed for verification of no damage after the gas service is installed by directional boring.   103. All utility installations shall be in accordance with the City of Palo Alto utility standards  for water, gas & wastewater.  104. The applicant shall obtain an encroachment permit from Caltrans for all utility work in  the El Camino Real right‐of‐way. The applicant must provide a copy of the permit to the  WGW engineering section.  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 26 PRIOR TO DEMOLITION, BUILDING OR GRADING PERMIT ISSUANCE  105. BUILDING PERMIT SUBMITTAL REVIEW‐CERTIFICATION LETTER. Prior to submittal for  staff review, the plans submitted for building permit shall be reviewed by the project site  arborist to verify that all the arborist’s recommendations have been incorporated into the  final plan set. The submittal set shall be accompanied by the project site arborist’s  certification letter that the plans have incorporated the following information:  a. Final Tree Protection Report (TPR) design changes and preservation measures.  b. Palo Alto Tree Technical Manual Standards, Section 2.00 and PAMC 8.10.080.  c. Outstanding items. Itemized list and which plan sheet the measures are to be  located.  d. Landscape and irrigation plans are consistent with CPA Tree Technical Manual,  Section 5.45 and Appendix L, Landscaping under Native Oaks and PAMC 18.40.130.   106. PROTECTED TREE REMOVAL REQUIREMENTS (Reference: CPA Tree Technical Manual,  Section 3.05). Provide an evaluation and summary for any Protected Tree proposed to be  removed with findings recognized by the tree ordinance; include replacement tree  Mitigation Measures using the Replacement Standards (Tree Canopy/Value Method) in the  Palo Alto Tree Technical Manual, Section 3.00.  If the total Mitigation canopy cannot be  entirely planted on site, the remainder shall be paid to the City of Palo Alto  Forestry Fund  (Acct#60662). A Protected Tree removal permit shall be issued by the Urban Forestry  section.   107. SITE PLAN REQUIREMENTS.  The final Plans submitted for building permit shall include  the following information and notes on the relevant plan sheets:  a. Sheet T‐1_Tree Protection‐it's Part of the Plan  (http://www.cityofpaloalto.org/environment/urbancanopy.asp ), Applicant shall  complete the Tree Disclosure Statement. Inspections and monthly reporting by the  project arborist are mandatory. (All projects: check #1; with tree preservation  report: check #2‐6; with landscape plan: check #7.)  b. The Tree Preservation Report (TPR). All sheets of the TPR approved by the City,  Arborist Report for 567‐595 Maybell Avenue, dated November 26, 2012, prepared  by McClenahan Consulting, LLC shall be printed on numbered Sheet T‐1 (T‐2, T‐3,  etc.) and added to the sheet index.   c. Protective Tree Fencing Type. Delineate on grading plans, irrigation plans, site plans  and utility plans, Type II fencing around Street Trees and Type I fencing  around Protected/Designated trees as a bold dashed line enclosing the Tree  Protection Zone (per the approved Tree Preservation Report) per instructions  on Detail #605, Sheet T‐1, and the City Tree Technical Manual, Section 6.35‐Site  Plans.   d. Site Plan Notes.  Note #1. Apply to the site plan stating, "All tree protection and  inspection schedule measures, design recommendations, watering and construction  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 27 scheduling shall be implemented in full by owner and contractor, as stated in  the Tree Protection Report on Sheet T‐1 and the approved plans”. Note #2. All civil  plans, grading plans, irrigation plans, site plans and utility plans and relevant sheets  shall include a note applying to the trees to be protected,  including neighboring trees stating:  "Regulated Tree‐‐before working in this area  contact the Project Site Arborist at (650) 326‐8781 Note #3. “Basement foundation  plan. Soils Report and Excavation for basement construction within the TPZ of a  protected tree shall specify a vertical cut (stitch piers may be necessary) in order to  avoid over‐excavating into the tree root zone. Any variance from this procedure  requires City Arborist approval, please call (650) 496‐5953.” Note #4. Utility plan  sheets shall include the following note: “Utility trenching shall not occur within the  TPZ of the protected tree. Contractor shall be responsible for ensuring that no  trenching occurs within the TPZ of the protected tree by contractors, City crews or  final landscape workers. See sheet T‐1 for instructions.”    108. LANDSCAPE PLANS.   a. Make the following changes in plant material for the following species, and planting  specifications (if any)  b. Provide a detailed landscape and irrigation plan encompassing on‐and off‐site  plantable areas out to the curb shall be approved by the Architectural Review  Board.  A Landscape Water Use statement, water use calculations and a statement  of design intent shall be submitted for the project.  A licensed landscape architect  and qualified irrigation consultant will prepare these plans, to include:     i. All existing trees identified both to be retained and removed including street  trees.  ii. Complete plant list indicating tree and plant species, quantity, size, and  locations.  iii. Irrigation schedule and plan.  iv. Fence locations.  v. Lighting plan with photometric data.  vi. Trees to be retained shall be irrigated, aerated and maintained as necessary  to ensure survival.  vii. Reduce heat islands‐‐Parking lot shade tree plan. Provide a landscape sheet  showing tree planting designed to achieve 50% shading of paving surfaces  pursuant to PAMC 18.40. 130(e) (Parking Lot Shading Guidelines, Tree  Technical Manual, Addendum 9).   viii. All new trees planted within the public right‐of‐way (public land) shall be  installed per Public Works (PW) Standard Planting Diagram #603 or 604  (include on plans), and shall have a tree pit dug at least twice the diameter of  the root ball.   ix. Landscape plan shall include planting preparation details for trees specifying  digging the soil to at least 30‐inches deep, backfilled with a quality topsoil  and dressing with 2‐inches of wood or bark mulch on top of the root ball  keeping clear of the trunk by 1‐inch.  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 28 x. Automatic irrigation shall be provided to all trees.  For trees, PW Detail #513  shall be included on the irrigation plans and show two bubbler heads  mounted on flexible tubing placed at the edge of the root ball.  Bubblers shall  not be mounted inside an aeration tube.  The tree irrigation system shall be  connected to a separate valve from other shrubbery and ground cover,  pursuant to the City's Landscape Water Efficiency Standards.  Irrigation in the  right‐of‐way requires a street work permit per CPA Public Works standards.  xi. Landscape Plan shall ensure the backflow device is adequately obscured with  the appropriate screening to minimize visibility (planted shrubbery is  preferred, painted dark green, decorative boulder covering acceptable; wire  cages are discouraged).    d. Planting notes to include the following mandatory criteria:  i. Prior to any planting, all plantable areas shall be tilled to 12” depth, and all  construction rubble and stones over 1” or larger shall be removed from the  site.  ii. Note a turf‐free zone around trees 36” diameter (18” radius) for best tree  performance.    e. Mandatory Landscape Architect (LA) Inspection Verification to the City. The LA of  record shall verify the performance measurements are achieved with a separate  letter of verification to City Planning staff, in addition to owner’s representative for  each of the following:  i. Percolation & drainage checks have been performed and is acceptable.  ii. Fine grading inspection of all plantable areas has been personally inspected  for tilling depth, rubble removal, soil test amendments are mixed and  irrigation trenching will not cut through any tree roots.  iii. Tree and Shrub Planting Specifications, including delivered stock, meets  Standards in the CPA Tree Technical Manual, Section 3.30‐3.50. Girdling roots  and previously topped trees are subject to rejection.    109. TREE PROTECTION VERIFICATION. Prior to demolition, grading or building permit  issuance, a written verification from the contractor that the required protective fencing is in  place shall be submitted to the Building Inspections Division. The fencing shall contain  required warning sign and remain in place until final inspection of the project.  DURING CONSTRUCTION  110. EXCAVATION RESTRICTIONS APPLY (TTM, Sec. 2.20 C & D). Any approved grading,  digging or trenching beneath a tree canopy shall be performed using ‘air‐spade’ method as  a preference, with manual hand shovel as a backup. For utility trenching, including sewer  line, roots exposed with diameter of 1.5 inches and greater shall remain intact and not be  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 29 damaged.  If directional boring method is used to tunnel beneath roots, then Table 2‐1,  Trenching and Tunneling Distance, shall be printed on the final plans.   111. PLAN CHANGES. Revisions and/or changes to plans before or during construction shall  be reviewed and responded to by the project site arborist, John H. McClenahan, WE‐1476B,  (650) 326‐8781, with written letter of acceptance before submitting the revision to the city  for review.  112. CONDITIONS. All Planning Department conditions of approval for the project shall be  printed on the plans submitted for building permit.  113. TREE PROTECTION COMPLIANCE. The owner and contractor shall implement all  protection and Contractor and Arborist Inspection Schedule measures, design  recommendations and construction scheduling as stated in the TPR, and is subject to code  compliance action pursuant to PAMC 8.10.080. The required protective fencing shall remain  in place until final landscaping and inspection of the project. Project arborist approval must  be obtained and documented in the monthly activity report sent to the City.  A mandatory  Monthly Tree Activity Report shall be sent monthly to the City beginning with the initial  verification approval, using the template in the Tree Technical Manual, Addendum 11.     114. TREE DAMAGE. Tree Damage, Injury Mitigation and Inspections apply to Contractor.  Reporting, injury mitigation measures and arborist inspection schedule (1‐5) apply pursuant  to TTM, Section 2.20‐2.30. Contractor shall be responsible for the repair or replacement of  any publicly owned or protected trees that are damaged during the course of construction,  pursuant to Title 8 of the Palo Alto Municipal Code, and city Tree Technical Manual, Section  2.25.  115. GENERAL. The following general tree preservation measures apply to all trees to be  retained: No storage of material, topsoil, vehicles or equipment shall be permitted within  the tree enclosure area. The ground under and around the tree canopy area shall not be  altered. Trees to be retained shall be irrigated, aerated and maintained as necessary to  ensure survival.  PRIOR TO OCCUPANCY      116. LANDSCAPE INSPECTION. The Planning Department shall be in receipt of written  verification that the Landscape Architect has inspected all trees, shrubs, planting and  irrigation and that they are installed and functioning as specified in the approved plans.  117. TREE INSPECTION. The contractor shall call for an inspection by the Project Arborist. A  final inspection and report by the project arborist shall evaluate all trees to be retained and  protected, as indicated in the approved plans, the activity, health, welfare, mitigation  remedies for injury, if any, and for the long term care of the trees for the new owner. The  NOT YET APPROVED            130605 jb 0131104 30 report shall provide written verification to the Planning Department that all trees, shrubs,  planting and irrigation are installed and functioning as specified in the approved plans.  The  final arborist report shall be provided to the Planning Department prior to written request  for temporary or final occupancy. The final report may be used to navigate the security  guarantee return process, when applicable.  118. PLANNING INSPECTION. Prior to final sign off, contractor or owner shall contact the city  planner (650‐329‐2441) to inspect and verify Special Conditions relating to the conditions  for structures, fixtures, colors and site plan accessories.   POST CONSTRUCTION    119. MAINTENANCE.  All landscape and trees shall be maintained, watered, fertilized, and  pruned according to Best Management Practices‐Pruning (ANSI A300‐2001 or current  version).   Any vegetation that dies shall be replaced or failed automatic irrigation repaired  by the current property owner within 30 days of discovery.